Proiectul de lege pentru reglementarea Societăților pentru Investiții Imobiliare (SII), echivalentul românesc al structurilor internaționale REIT, este blocat în parlament de peste doi ani. În ciuda potențialului economic și a beneficiilor pentru investitori, procedura legislativă întâmpină reticențe birocratice, iar statul ratează oportunități fiscale importante.
Stadiul proiectului și importanța sa pentru piața de capital
Proiectul de lege PL-x nr. 433/2024, care vizează înființarea celor Societăți pentru Investiții Imobiliare, rămâne în conspirație legislativă din 2021. Acest instrument este considerat crucial pentru democratizarea accesului la piața de capital și pentru atragerea economiilor populației în sectorul imobiliar.
Crearea unui cadru legal pentru SII ar permite românilor să investească în imobiliare fără a cumpăra direct proprietăți. În loc să fie nevoiți să achiziționeze clădiri, investitorii ar cumpăra unități de fond sau acțiuni, beneficiind de randamente generate de portofolii diversificate: rezidențial, birouri, comerciale sau logistice.
Beneficiile potențiale pentru economie și investitori
Pentru România, legea ar putea mobiliza rezerve de capital importante. Aproximativ 257 de miliarde de lei sunt depozitați în bănci, cu randamente real negative în raport cu inflația. De asemenea, fondurile de pensii din Pilonul II dețin active de 201,6 miliarde de lei, cu posibilitate de investiție de până la 3% în imobiliare listate, dar limitate de lipsa unor instrumente interne conforme reglementărilor.
Introducerea structurilor REIT ar transforma aceste economii în investiții productive, contribuind la dezvoltarea unor proiecte imobiliare de anvergură, precum centre logistice, spații de birouri sau comerciale. Aceasta ar diversifica portofoliile financiare ale românilor și ar reduce dependența de finanțarea externă.
Structura și caracteristicile regimului fiscal
Propunerea legislative are în vedere o arhitectură transparentă: o societate-mamă listată la Bursa de Valori București, cu filiale deținute în proporție de 95%, denumite Societăți cu Profil Imobiliar. Acestea vor administra activele și vor fi obligate să distribuie 90% din profit sub formă de dividende.
După distribuție, dividendele vor fi impozitate cu o cotă de 16%. Structura urmărește eliminarea dublei impuneri, fiind o facilitate fiscală tipică în statele UE, și nu o scutire de impozit, argumente susținute și de reglementările europene, precum Directiva UE 2022/2523.
Impactul asupra bugetului și colectărilor fiscale
Estimările sugerează o diminuare inițială a încasărilor bugetare cu aproximativ 59 de milioane de lei în anul al cincilea. În schimb, beneficiile pe termen mediu și lung sunt semnificative: activitatea economică generată ar putea ajunge la 30 de miliarde de lei, iar colectările fiscale anuale din dividendele plătite de SII ar putea depăși 445 de milioane de lei.
De asemenea, obligativitatea distribuției profitului va crește fiscalizarea, întrucât randamentele fiscale actuale sunt deseori încadrate în zona profit zero.
Provocări legislative și obstacole
Blocajul legislativ se datorează, în special, unor reticențe birocratice și unor interpretări tehnice referitoare la regimul fiscal al vehiculelor de investiții. Unii initiatori invocă bariere precum PNRR și Directiva Pillar Two, însă experții subliniază faptul că SII nu reprezintă o facilitate fiscală, ci o măsură de eliminare a dublei impuneri, specifică în majoritatea Europei.
Beneficiile economice și sociale
Implementarea legii ar putea mobiliza resurse de zeci de miliarde de lei, transformând economiile depozitate în bănci și în fondurile de pensii în investiții productive. Aceasta ar contribui la dezvoltarea segmentului imobiliar și la reducerea dependenței de capitalul extern.
De asemenea, structura propusă asigură un nivel de transparență operațională și un flux constant de dividende pentru investitori, inclusiv pentru mici acționari. În plus, proiectul are și o componentă socială, facilitând accesul populației la randamente profesionale din sectorul imobiliar, sub reglementarea ASF.
Concluzii și perspective
Deși proiectul a fost depus de peste doi ani, decizia politică de a finaliza și adopta legea rămâne strategică pentru modernizarea pieței de capital și pentru mobilizarea resurselor financiare interne. În contextul unei economii de piață moderne, finalizarea procesului legislativ ar putea avea efecte semnificative asupra volumului investițiilor imobiliare și asupra bugetului național.
Lasă un răspuns